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Obligaciones Propter Rem

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Obligaciones Propter Rem

En general, el derecho real atribuye a su titular un poder sobre una cosa, no ligado directamente a obligaciones por su parte. Sin embargo, existen supuestos en que la existencia de un derecho real conlleva para su titular la existencia de determinadas obligaciones: Son las llamadas obligaciones propter rem (obligaciones "a causa de la cosa"), que se derivan de su titularidad.

 
Cabe citar como casos de "obligaciones propter rem", las que se producen para el propietario en determinadas situaciones derivadas de la propiedad Horizontal ( ej. pagar los gastos de comunidad del inmueble), o de derecho urbanístico ( ej. pagar los gastos de urbanización etc).
 
La doctrina (estudiosos del Derecho) está dividida en cuanto a la naturaleza de estas figuras: ¿son derechos reales u obligaciones?
 
1. Parte de la doctrina (Fadda y Bensa, Rigaud y otros) sostienen que se trata de auténticos derechos reales "in faciendo", ya que gravan directamente la cosa y sólo mediatamente a la persona que se halla en determinada relación con ella.
 
2. Otros  (Wieland, Stolfi y, en España, De la Cámara, Martín Pérez etc.) entienden que la esencia de estas figuras choca con la estructura propia del derecho real, y  las califican de simples derechos de crédito u obligaciones de hacer que se imponen como tales obligaciones al dueño de las cosas, por lo que las denominan obligaciones "propter rem".
 
En esta orientación doctrinal, Hernández Gil señala que las obligaciones "propter rem" presentan un régimen especial que se manifiesta en la absoluta vinculación de la obligación con la titularidad de una finca, de forma que el sujeto pasivo de la obligación es el titular de la finca en cada momento, y si cambia la titularidad resultará obligado el nuevo titular de la misma.
 
3. Otros autores estiman que las figuras que venimos tratando son "derechos complejos" imposibles de reducir al derecho real ni al de crédito, pues participan de la doble naturaleza real y obligacional.
 
4. Finalmente, cabe señalar la posición de Díez Picazo y Gullón, que dejando a un lado la discusión sobre la naturaleza real o personal de las obligaciones "propter rem", consideran que en realidad no puede hablarse de ellos como una categoría homogénea, al menos en nuestro Derecho entendiendo que bajo aquel rótulo se involucran figuras y supuestos de muy distintas características.
 
En nuestro Derecho, frente a la tesis más seguida que atribuye a las obligaciones propter rem un contenido puramente obligacional, la más moderna tendencia configura algunos de estos supuestos como casos de "afecciones reales" ya que, aunque se trata de obligaciones impuestas al titular de la finca, se subraya la conexión con la propia finca, que las aproxima a derechos recayentes sobre la misma. Así sucede respecto a la afección al pago de los gastos de urbanización (que incluso tiene acceso al Registro de la Propiedad como tal afección) y con la obligación de pago de los gastos de comunidad en la Propiedad Horizontal, (que puede ser objeto de una anotación preventiva de embargo, de carácter especial).
 
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